Rövid Távú Lakáskiadás Szabályai Budapest | 2026-os Változások

Ha 2020 körül vásárolt lakást azzal a tervvel, hogy Airbnb-n vagy Booking.com-on adja ki rövid távra, valószínűleg más volt a helyzet, mint most. 2024 óta sorra jelennek meg azok a fővárosi és kerületi döntések, amelyek alapjaiban változtatják meg, kinek és hol érdemes még rövid távú lakáskiadással foglalkoznia Budapesten. Aki nem követi ezeket a változásokat, könnyen azon kaphatja magát, hogy a korábban jól működő üzleti modellje egyik napról a másikra veszteségessé válik – vagy egyszerűen nem is engedélyezett többé.

Ez a cikk összefoglalja, mit jelentenek a 2025–2026-os szabályozási változások egy budapesti ingatlantulajdonos számára, és milyen alternatívák állnak rendelkezésre, ha a rövid távú kiadás egyre kevésbé tűnik életképesnek.

Mi számít rövid távú lakáskiadásnak?

A magyar szabályozás a rövid távú, turisztikai célú szálláskiadást különbözteti meg a hagyományos, hosszú távú lakásbérbeadástól.

• Rövid távú / turisztikai célú kiadás: jellemzően napokra, hetekre szóló bérbeadás Airbnb, Booking.com vagy hasonló platformokon keresztül, gyakran NTAK-regisztrációhoz és szálláshely-nyilvántartáshoz kötött tevékenység.

• Hosszú távú lakáskiadás: tartós, jellemzően legalább 90 napos vagy annál hosszabb bérleti jogviszony, amely a lakás lakáscélú, nem turisztikai hasznosítását jelenti.

A kettő között a különbség nem csak fogalmi: eltérő adózási, engedélyezési és egyre inkább eltérő jogi kockázatot is jelentő tevékenységről van szó.

Mi változott 2024 és 2026 között?

Nemzeti szintű szigorítás 2025. január 1-től

A 2024 végén elfogadott jogszabály-módosítás alapján a rövid távú lakáskiadás utáni átalányadó jelentősen megemelkedett azokon a településeken – gyakorlatilag kizárólag Budapesten –, ahol a szálláshelyek éves vendégéjszaka-száma meghaladja a 2 millió főt. A korábbi, szobánként fizetendő évi átalányadó a többszörösére nőtt, ami sok kisebb, alkalmi bérbeadó számára alapjaiban kérdésessé tette a rövid távú kiadás megtérülését.

Ezzel egy időben Budapesten 2026 végéig szünetel az új rövid távú szálláshelyek nyilvántartásba vétele – azaz aki eddig nem regisztráltatta a lakását NTAK-on keresztül rövid távú kiadásra, a moratórium ideje alatt új szálláshelyként nem tudja elindítani ezt a tevékenységet.

Kerületi szintű tiltások

A nemzeti szintű szigorítás mellett egyes kerületek saját, még ennél is szigorúbb szabályozást vezettek be. A legismertebb példa Terézváros, ahol egy 2024 szeptemberi lakossági népszavazás eredménye alapján a kerületi önkormányzat a rövid távú kiadásra engedélyezett napok számát nullára csökkentette – ami 2026 januárjától gyakorlatilag teljes tilalmat jelent a kerületben a rövid távú lakáskiadásra.

Fontos, hogy ez kerületenként eltérő lehet, és a szabályozás iránya az elmúlt két évben egyértelműen a szigorítás felé mutatott Budapest egészében. Ha rövid távú kiadásra szánt ingatlant tervez vásárolni vagy jelenleg is így hasznosít egyet, kerületi szinten mindenképp érdemes naprakész információt kérni az adott önkormányzattól vagy szakértőtől, mielőtt döntést hoz.

Midas Management megjegyzés: A szabályozás dinamikusan változik, ezért minden ügyfelünknek ingatlan- és kerület-specifikus, aktuális tájékoztatást adunk a konzultáció során.

Miért gondolják egyre többen újra a rövid távú kiadást?

• Magasabb adóterhelés – a megemelt átalányadó sok esetben jelentősen csökkenti a nettó hozamot.

• Regisztrációs bizonytalanság – az új szálláshelyek nyilvántartásba vételének moratóriuma miatt a piacra lépés jelenleg korlátozott.

• Kerületi kockázat – ha egy kerület a Terézváros mintáját követi, a rövid távú kiadásra épített üzleti modell megszűnhet.

• Magasabb üzemeltetési igény – vendégfogadással, folytonos takarítással és kommunikációval jár, ami jelentősen több operatív terhet jelent, mint egy hosszú távú bérleti jogviszony.

• Ingadozó kihasználtság – a turisztikai szezonalitás miatt a bevétel kiszámíthatatlanabb, mint egy hosszú távú, fix havi bérleti díjnál.

Hosszú távú bérbeadás: mikor jobb alternatíva?

A hosszú távú lakáskiadás nem feltétlenül alacsonyabb hozamú megoldás – csak más kockázati profillal jár.

• Kiszámítható, havi rendszerességű bevétel, ami hitelfelvétel vagy egyéb pénzügyi tervezés esetén is előnyt jelent.

• Alacsonyabb üzemeltetési költség és időigény, mert nincs szükség napi szintű vendégkezelésre.

• A hosszú távú bérbeadás nem esik a turisztikai célú szálláskiadásra vonatkozó szigorítások alá.

• Stabilabb bérlői kapcsolat, ami hosszabb távon csökkenti az üresen álló időszakok számát.

Sok Budapesten ingatlannal rendelkező, különösen külföldön élő tulajdonos számára ez az elmúlt két évben egyértelmű váltást jelentett: a rövid távú, magas figyelemigényű modellről egy professzionálisan kezelt, hosszú távú bérbeadásra.

Hogyan segít a Midas Management a váltásban?

A Midas Management több mint 20 éve foglalkozik budapesti, elsősorban belvárosi luxusingatlanok bérbeadásával és kezelésével, hazai és külföldi tulajdonosok számára egyaránt. Ha Ön most azt méri fel, hogy érdemes-e a rövid távú kiadásról hosszú távúra váltania, ebben tudunk segíteni.

• Ingatlan-felmérés és bérbeadási stratégia – reális piaci bérleti díj és megtérülési kép a jelenlegi szabályozási környezetben.

• Bérlőkeresés és szerződéskötés – megbízható, hosszú távú bérlők kiválasztása, teljes körű szerződéses háttérrel.

• Napi szintű üzemeltetés – karbantartás, ügyintézés és kapcsolattartás, hogy Önnek ne kelljen ezekkel foglalkoznia.

• Pénzügyi és adminisztratív háttér – a bérbeadással kapcsolatos adminisztráció és adózási kérdések kezelése.

Jelenleg 470+ kiadott ingatlan és 450+ elégedett ügyfél áll a Midas Management mögött, akik közül sokan pontosan ugyanezt a váltást tették meg az elmúlt években.

Gyakran ismételt kérdések

Muszáj leállítanom a jelenlegi Airbnb-s kiadásomat?

Ha a lakása korábban már regisztrált szálláshelyként működik, a moratórium önmagában nem szünteti meg a meglévő tevékenységet – de a megemelt adóterhelés és a kerületi szabályozás, például Terézvárosban, érintheti a folytatás feltételeit. Kerület- és ingatlan-specifikus vizsgálat javasolt.

Melyik kerületekben számíthatok további szigorításra?

Ez folyamatosan változik, ahogy egyre több kerület vizsgálja a saját szabályozását. Konzultáció során az aktuális, kerületre lebontott helyzetet vesszük át.

Megéri még egyáltalán rövid távra kiadni Budapesten?

Van olyan ingatlan és elhelyezkedés, ahol igen – de a döntés ma sokkal inkább egyedi, adat alapú mérlegelést igényel, mint 2020 előtt. Ez az egyik ok, amiért a hosszú távú, professzionálisan kezelt bérbeadás egyre több tulajdonos számára lesz az elsődleges választás.

Hogyan tudok gyorsan hosszú távú bérlőt találni, ha most váltok?

A Midas Management aktív bérlői hálózata és bérbeadási tapasztalata révén jellemzően rövid időn belül tud megfelelő, hosszú távú bérlőt találni – a felmérés és a szerződéskötés teljes folyamatában.

Fontolgatja a váltást rövid távúról hosszú távú, professzionálisan kezelt bérbeadásra?

Vegye fel velünk a kapcsolatot, és ingyenes konzultáció keretében átnézzük, mit jelent ez az Ön ingatlana esetében.

+36 30 551 1722 · info@midaspm.com · Dorottya utca 6., Budapest