Ingatlankezelés Külföldi Tulajdonosoknak | Budapest

Ingatlankezelés külföldi tulajdonosoknak: távkezelés, adózás és jogi tudnivalók Budapesten

Egyre több londoni, bécsi, tel-avivi vagy éppen New York-i ügyfelünk rendelkezik budapesti belvárosi ingatlannal — sokan közülük anélkül, hogy Magyarországon élnének. A távolság ma már nem jelent akadályt: megfelelő szakértelemmel és helyi támogatással az adózási és jogi kérdések, valamint az ingatlan napi üzemeltetése is biztonságosan kezelhető, így a tulajdonosnak nem szükséges folyamatosan Budapesten tartózkodnia ahhoz, hogy ingatlanát hasznosítsa. Ebben az útmutatóban összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat azoknak a külföldön élő tulajdonosoknak, akik budapesti ingatlanukat bérbe szeretnék adni.

Miért más a helyzet külföldi tulajdonosként?

A magyar adójog egyik alapelve, hogy az ingatlanból származó jövedelem mindig ott adózik, ahol maga az ingatlan található — függetlenül attól, hogy a tulajdonos hol rendelkezik adóügyi illetőséggel. Ez azt jelenti, hogy egy budapesti lakás bérbeadásából származó jövedelem Magyarországon adóköteles, akkor is, ha a tulajdonos külföldön él és ott adózik más jövedelmei után.

A jó hír, hogy Magyarország számos országgal — köztük a legtöbb nyugat-európai állammal és az Egyesült Államokkal — kötött kettős adóztatást elkerülő egyezményt, így ugyanaz a jövedelem elvben nem adózik kétszer.

Hogyan adózik a bérbeadásból származó jövedelem?

Néhány alapvető szabály, amit érdemes ismerni:

• Egységes 15%-os SZJA. A bérbeadásból származó jövedelem személyi jövedelemadó-köteles, a kulcs mértéke 15%, függetlenül attól, hogy a tulajdonos belföldi vagy külföldi illetőségű.

• Két elszámolási mód közül lehet választani. Az egyszerűbb megoldás a 10%-os költséghányad, ahol a bevétel 90%-a után kell adózni, számlák nélkül. A másik lehetőség a tételes költségelszámolás, ahol a felújítás, karbantartás vagy értékcsökkenés tényleges, számlával igazolt költségei csökkentik az adóalapot — ez különösen felújított, magasabb fenntartási költségű lakásoknál lehet kedvezőbb.

• Nincs szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) hosszú távú bérbeadás esetén, ami jelentősen csökkenti a teljes adóterhet a rövid távú hasznosításhoz képest.

• Nem kell áfával számolni, és magánszemélyként adószám sem kötelező, kivéve ha a bérlő cég, és számlát kér, vagy ha a tulajdonos maga választja az áfakörbe való belépést.

• Külföldi illetőségű tulajdonosokra nem vonatkozik az egészségügyi hozzájárulási kötelezettség, amely egyes esetekben a belföldi tulajdonosokat terheli.

Amire külföldi tulajdonosként különösen figyelni kell

Két olyan adminisztratív pont van, amit tapasztalataink szerint a külföldi tulajdonosok leggyakrabban elmulasztanak:

1. Az éves adóbevallás önálló benyújtása. A NAV a nem rezidens adózók számára nem készít automatikus bevallástervezetet, tehát a bevallást a tulajdonosnak (vagy megbízottjának) kell elkészítenie és határidőre — jellemzően a tárgyévet követő május 20-ig — benyújtania.

2. A negyedéves adóelőleg fizetése. Ha a bérlő magánszemély, az adóelőleget a tulajdonosnak kell negyedévente megfizetnie. Ha viszont a bérlő cég (ún. kifizető), az adóelőleg megállapítása és megfizetése a bérlő kötelezettsége.

Ezeknek a határidőknek az elmulasztása bírságot és késedelmi kamatot vonhat maga után — pontosan ez az a terület, ahol egy helyi ingatlankezelő a legtöbb fejfájástól megkíméli a tulajdonost. 

A Midas Management ezen a területen is teljes körű támogatást nyújt: ügyfeleink számára az ingatlanhasznosításhoz kapcsolódó adóbevallási ügyintézést is biztosítjuk, így a tulajdonosok minden adminisztratív feladatot egy kézben tudhatnak. 

Rövid távú kiadás helyett hosszú távú bérbeadás — miért választják egyre többen?

Budapesten az elmúlt években jelentősen átalakult a rövid távú lakáskiadás szabályozása. Jelenleg, 2025. január 1. és 2026. december 31. között, a főváros teljes területén moratórium van érvényben az új rövid távú szálláshelyek regisztrációjára. Emellett a VI. kerületben 2026. január 1-jétől teljes körű tiltás lépett életbe, míg az V. kerületben kizárólag a korábban engedélyezett és nyilvántartásba vett ingatlanok üzemelhetnek tovább. 

Ez a szabályozási környezet sok tulajdonost arra ösztönöz, hogy a rövid távú hasznosítás helyett a kiszámíthatóbb, professzionálisan kezelt hosszú távú bérbeadás felé forduljon — ahol egyetlen megbízható bérlő él a lakásban, kevesebb az elhasználódás, és nincs szükség napi szintű operatív jelenlétre.

Hogyan néz ki a távkezelés a gyakorlatban?

Külföldi tulajdonosként a bevétel maximalizálása mellett a legfontosabb kérdés az, hogyan biztosítható mindez távolról, jogszerűen és kiszámíthatóan. Ehhez egy megbízható helyi partner a legjobb megoldás, aki:

• helyben intézi a bérlőkeresést, a szerződéskötést és a beköltözést,

• a bérleti díjat közvetlenül a tulajdonos külföldi bankszámlájára utalja,

• rendszeres, a tulajdonos nyelvén elkészített pénzügyi kimutatást biztosít,

• elkészíti és benyújtja az ingatlan hasznosításához kapcsolódó adóbevallást

A Midas Management pontosan ezt a szerepet tölti be: a napi ügyintézéstől a bérlőkezelésen át egészen a pénzügyi adminisztrációig mindent átvállalunk, hogy a tulajdonosnak ne kelljen Budapesten tartózkodnia ahhoz, hogy ingatlana biztonságban legyen és jól jövedelmezzen.

Fontos megjegyzés: Ez a cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadásnak. Az egyedi helyzetek (pl. társtulajdon, konkrét kettős adóztatási egyezmény, cégen keresztüli tulajdonlás) eltérő elbírálás alá eshetnek, ezért mindig javasolt könyvelő vagy adótanácsadó bevonása egyedi adózási kérdésekben.

Külföldön élő budapesti ingatlantulajdonosként szeretné szakértő kezekben tudni befektetését? Vegye fel velünk a kapcsolatot — segítünk átlátható, távolról is kezelhető megoldást találni.

📞 +36 30 551 1722 ✉️ info@midaspm.com 📍 Budapest, Dorottya utca 6.